學術研究

香港與倫敦的高端區域 ─ 超級富豪跨國物業投資對當地的影響

香港城市大學(城大)公共政策學系城市研究小組Ray FORRES T教授、Bart WISSINK博士及許心毓博士(現任汶萊大學亞洲研究學院助理教授)現正積極開展題為《香港與倫敦的高端區域:超級富豪跨國物業投資對當地的影響》(Alpha Territoriality in Hong Kong and London: the Local Implications of TransnationalReal Estate Investment by the Super-Rich)的科研項目工作。項目獲英國經濟及社會研究理事會及香港研究資助局資助,將會在港、英兩地同時進行,上述城大學者會負責在香港的研究工作,另一批英國學者則會以英國利茲大學(University of Leeds) 和倫敦大學金匠學院 (Goldsmiths, University of London) 為據點,在倫敦開展研究。

論據及方法

經濟精英近期成為各大媒體爭相報道的對象。報導尤其關注這些經濟精英的物業投資對當地樓市所帶來的影響。反觀學術界對於這個現象所知有限。本項目旨在填補學術界對於此方面認識的不足。

從經濟角度而論,富裕社區空間的生活和運作具有顯而易見的重要性。本研究項目將嘗試拆解一些可被形容為超級富豪社區的「問題」,即有時被稱為「高端區域」(alpha territories)的現象,並試圖進一步釐清這些物業投資所帶來的利與弊。

超級富豪的社區生活及其居所選擇帶來的各種影響,是本研究項目的一個主要脈絡。本研究的預設命題是:這些城中上等收入人士多數是某類型服務(例如教育、文化生活和個人服務)的主要服務對象;他們大多遠離城中的大眾化社交生活,更常見的是,他們傾向脫離於城市的公民生活。本研究部分工作曾嘗試援引討論門禁社區的文獻作為論據,但出乎意料地,這類文獻很少成為研究富裕社區封閉式實驗的指引框架,這很可能是由於研究人員發現與這些富戶合作有困難。

本研究將就超級富豪社區的運作方式、超級富豪在這些社區落戶的各種方法,以至任由這些社區存在、發展所帶來的社會經濟壓力和代價提出獨到見解。

Wissink博士認為香港是全球財富不均問題最嚴重的城市之一,大量超高淨值人士都以香港作為根據地。這些超高淨值人士(Ultra High Net Worth Individuals, UHNWIs)一般都非常活躍於國際地產市場(特別是倫敦),其中不少(特別是中國內地的富豪)更持續在香港地產市場作巨額投資。因此香港絕對是本研究項目非常理想的研究領域。

主要結果

本研究項目正全面開展,研究團隊已進行多個訪問。目前所得結論主要可歸納為以下各點。

研究團隊發現,超高淨值人士大致可分為兩個極端類別:一類是紮根本地的「本土派」富豪,另一類則是流動性非常高的富戶。另外,超高淨值人士都非常講求效率和私隱。這是他們規劃日常生活的兩大重要條件。他們運用各種空間策略來滿足以上條件:在家中舉行聚會、以私家車代步等。家居成為了他們進行社交生活的重要場所,而家居一般細分為公用區域和私人區域。為經濟精英提供服務的中介團體在社會上發揮着極其重要角色。除了為超高淨值人士提供服務外,這些中介團體亦充當富潛力產品及城市結構的塑造者。超高淨值人士的地產投資決定大概可分為幾類,其中部分投資是於世界各地購入住宅物業作私人用途。超高淨值人士總會非常投入參與此類投資決定;反之,如果地產投資只是投資組合的一部分,他們的參與度則會相對較低。

出版及成就

團隊現正撰寫研究成果,其中一個章節已經付印,現另一本論文集亦正修編之中:

  • Koh, S.Y., B. Wissink & R. Forrest. (Forthcoming). 'Reconsidering the Super-Rich: A Literature Review'《重新審視超級富豪現象:文獻回顧》.In: J. Beaverstock & I. Hay (Eds.) International Handbook of Wealth and the Super-Rich, Edward Elgar.
  • Forrest, R., B. Wissink & S.Y. Koh. Eds. (Forthcoming).Cities and the Super-Rich: Real Estate, Elite Practices,and Urban Political Economy 《城市與超級富豪:房地產、精英作業模式及城市政治經濟》, Palgrave MacMillan.